Míru kapitalizace používají analytici k určení proveditelnosti investice do potenciální investice. Pomocí tohoto ukazatele se provádí komparativní charakteristika s průměrnými tržními ukazateli podobných předmětů. Navzdory jednoduchosti výpočtového vzorce vyžaduje míra kapitalizace shromažďování různých mezilehlých hodnot, které ovlivňují hlavní parametry.
Instrukce
Krok 1
Určete úroveň prázdného prostoru (nedostatečné zatížení) a faktor využití potenciálního objektu. Celkově jsou tyto hodnoty 100%, proto po určení jedné můžete okamžitě vypočítat druhou. Nedostatečné zatížení je definováno jako procento plochy nepronajatých prostor z celkové plochy nemovitostí. K určení těchto koeficientů je nutné analyzovat statistické údaje trhu pro podobné objekty.
Krok 2
Zjistěte, kolik stojí údržba a správa budovy. Je nutné rozdělit všechny výdaje vlastníka nemovitosti na nezávislé a závislé na objemu. První zahrnují pojištění, daň z nemovitosti, zabezpečení a druhé náklady na služby.
Krok 3
Vypočítejte částku čistého provozního výnosu pro potenciální investici. To vyžaduje potenciální hrubý příjem, který se rovná ročním splátkám nájemného, vynásobeným faktorem využití zařízení. Potom od tohoto čísla odečtěte variabilní náklady krát procenta využití a fixní náklady na údržbu budovy.
Krok 4
Zjistěte tržní hodnotu nemovitosti. Pokud majitel plánuje postavit budovu, pak se tato hodnota rovná stavebním nákladům. Jinak se vezme aktuální cena za pořízení předmětu, která se stanoví na základě hodnocení trhu.
Krok 5
Najděte míru kapitalizace. Rovná se poměru výše čistého provozního příjmu k tržní hodnotě nemovitosti. Výsledná hodnota ukazuje, jakou částku bude každoročně splácet z hodnoty počáteční investice. Čím větší je tato částka, tím výnosnější je investice do potenciálního objektu. Považuje se za optimální, když je tento indikátor 15-20%.
