Prodej zastaveného nemovitého majetku se řídí právními ustanoveními stanovenými federálním zákonem č. 102-FZ „O hypotéce (zástavě nemovitosti)“. Nová verze tohoto legislativního aktu stanoví řadu dodatků a změn, které vstoupily v platnost 1. 1. 2019.
Obecné pojmy veřejné dražby
Abychom pochopili specifika pořádání veřejných dražeb na prodej nemovitostí v rámci relativně nových právních norem ruské legislativy, je nutné porozumět některým konceptům.
Místo organizace veřejné dražby. Je přímo propojen s realitním objektem, který má být prodán.
Publikační termín. Do deseti dnů od data aukce je zveřejněno oznámení, které uvádí informace o konání této události (předmět, místo a datum aukce, cena hmotného majetku).
Oznámení o veřejné dražbě. Na oficiálních webových stránkách FSSP se současným oznámením územních rozdělení této služby jsou zveřejněny informace o plánované aukci. Jeho účastníci musí zaplatit fixní vklad, který je obvykle 5% z počáteční hodnoty hmotného majetku. Pokud je aukce prohlášena za neplatnou, záloha se plně vrátí. A za předpokladu, že subjekt, který zvítězil v aukci, odmítne zaplatit za dražené předměty, tato záloha mu nebude vrácena.
Smlouva. Dohoda mezi organizátorem aukce a subjektem, který aukci vyhrál, obsahuje informace o transakci, která je uvedena v USRR.
Účastníci. Počet subjektů přijatých do aukce je omezený. Do dražby jsou zpravidla přijímány pouze osoby, které mají právo tyto předměty používat (příbuzní, přátelé a známí zástavníka), jakož i zástavní věřitel.
Registrace transakce. Subjekt je uznán jako vítězný uchazeč na základě nejvyšší nabídkové ceny. Po aukci je uzavřena kupní smlouva. Platba za něj musí být provedena do pěti dnů na účet organizátora akce. Dříve uložený kolaterál je navíc plně zahrnut v ceně transakce.
Uznání aukce je neplatné. Veřejná dražba se považuje za zrušenou, pokud je počet jejích účastníků menší než dva, a také v případě neprovedení platby ze strany vítězného subjektu. Poté, co je aukce uznána jako neúspěšná, vlastníkem předmětu dražby se může stát zástavní věřitel nebo může být dražba znovu jmenována. V druhém případě by čas jejich držení měl být jmenován nejdříve o měsíc později a počáteční náklady na hmotný majetek by měly být sníženy o 15%.
Kromě toho může být veřejná dražba zrušena, pokud strany sporného právního vztahu uzavřou mírovou dohodu. Pokud to bylo možné po zveřejnění data dražby, je dlužník povinen uhradit veškeré náklady vzniklé organizátorovi dražby.
Stažení materiálových hodnot. Nejběžnější formou výkonu soudního rozhodnutí v rámci exekučního řízení je zabavení majetku. Zároveň se pět dní po uložení zabavení provádí přímé zabavení hmotného majetku (částečně nebo úplně), které provede zaměstnanec FSSP.
Realizace objektů. Specifičnost prodeje zabaveného majetku je obdobná pravidlům stanoveným pro zástavní právo. Tento postup však zpracovává výhradně autorizovaná vládní agentura.
Uznání subjektu jako insolvence. V případě úpadku právnických a fyzických osob se dražby na prodej zastaveného majetku provádějí ve fázi externí správy a úpadkového řízení.
Regulační inovace. V současné době je nabyvatel nemovitosti určen pouze na základě ceny na aukci a je zcela osvobozen od omezení věřitelů. Dříve byl tento aspekt (podmínky užívání majetku novým vlastníkem) upraven federálním zákonem č. 127, který se zaměřoval na práva věřitelů.
Druhy obchodů. V této souvislosti existují otevřené a uzavřené události. V prvním případě znamená veřejné nabídkové řízení účast jakýchkoli subjektů. Ve druhé verzi je akce pro realizaci hmotných hodnot zaměřena výhradně na pozvané účastníky. To platí také pro způsob podávání nabídek. Otevřená (orálně) nebo uzavřená (zapečetěná obálka) forma tedy určuje stav události. Aukce mohou být také uspořádány ve smíšené formě, když například událost uzavřená z hlediska jejích účastníků znamená otevřenou formu cenových nabídek.
Oznámení o veřejné dražbě
Text oznámení je základním podkladem pro provádění veřejných dražeb. Proto by měl být tento dokument vypracován v přísném souladu s tematickými požadavky. Oznámení o dražbě se často srovnává s veřejnou nabídkou. Je důležité si uvědomit, že zkreslení informací v textu oznámení, které ovlivnilo výsledek aukce, může mít za následek zrušení jejich výsledků nebo jejich zneplatnění.
Oznámení musí odrážet následující informace:
- podmínky transakce (předmět dražby, její hodnota a zatížení);
- informace o držiteli autorských práv nebo vlastníkovi;
- údaje o postupu konání aukce (místo, čas a forma konání, kdo je organizátorem, postup registrace účasti a určení vítěze).
Jako typické precedenty tematické soudní praxe v naší zemi lze uvést následující nuance:
- implicitní kritéria pro hodnocení žádostí;
- cena vkladu je nepřiměřeně vysoká;
- zkreslení parametrů objektu, které ovlivnilo jeho představu;
- neúplný popis zatížení předmětu;
- neúplné informace o vlastnostech objektu;
- porušení nezbytné příležitosti seznámit se s dokumenty, z nichž uplatněné právo vzniklo.
Zveřejnění oznámení o dražbě se provádí v souladu s požadovaným minimem, které zahrnuje webové stránky oddělení soudních vykonavatelů, federální webové stránky FSSP a oficiální hromadné sdělovací prostředky místních orgánů. V současné době arbitrážní praxe pro tyto publikace vypracovala nezbytná kritéria pro jejich hodnocení, která zohledňují povinnou přítomnost tištěného textu (s výjimkou použití pouze rozhlasového a televizního vysílání), cílové publikum, regionální charakteristiky a plnou dostupnost informací.
Pořadí chování
Obecná pravidla pro provozování veřejných obchodů předpokládají následující rysy.
Tyto dražby se konají formou dražby, při níž se majetek dlužníka prodává za nejvyšší cenu.
Oznámení o dražbě musí být zveřejněno nejpozději 30 dnů před dražbou. Musí obsahovat úplné informace o předmětu, místě, čase, postupu (registrace účasti) a formě aukce, jakož i počáteční cenu a určení vítěze.
Aby se žadatelé mohli účastnit veřejné dražby, musí zaplatit odpovídající zálohu. Jeho velikost a postup zadávání jsou uvedeny v oznámení. Vklad je vrácen v případě zrušení aukce, stejně jako v případě, že se na ní účastní subjekt, když se nestal vítězem. Osoba, která zvítězila v aukci, provede platbu v souladu s kupní smlouvou s přihlédnutím k vkladu.
Pořadatel má právo je zrušit nejpozději tři dny před konáním veřejné dražby.
Pojem „osoby, které se dražby zúčastnily, ale nevyhrály ji“, vylučuje účastníky, kteří se na akci nezúčastnili, a osoby, které nezvyšovaly původní cenu nemovitosti.
V den aukce je podepsán příslušný protokol mezi výhercem a organizátorem, který má právní platnost dohody.
Nabídky budou probíhat, pouze pokud se na nich zúčastní alespoň dvě entity. A vítězem se stává účastník s nejvyšší nabídkou.
Pokud účastník, který vyhrál aukci, odmítne podepsat protokol, ztrácí vklad. A organizátor, který se vyhnul podepsání protokolu, vrátí výherci vklad ve dvojnásobné výši a uhradí mu všechny náklady spojené s účastí v aukci, které přesahují částku vkladu.
Uznání aukce je neplatné
Aukce je prohlášena za neplatnou v následujících případech:
- o účast v aukci požádali méně než dva účastníci;
- účast na aukci byla nižší než dva účastníci;
- nikdo nevytvořil opravné položky k původní ceně hmotného majetku;
- vítěz aukce neuhradil do pěti dnů na účet organizátora celou cenu draženého předmětu.
Protože účel dražby nebyl v tomto případě dosažen, je stanoveno opakované dražení. Nové datum konání veřejných aukcí je stanoveno poté, co je aukce prohlášena za neplatnou ve lhůtě 10 až 30 dnů.
Ve všech případech, s výjimkou skutečnosti, že vítěz aukce nezaplatí celou hodnotu nemovitosti, se provede sekundární aukce se snížením původních nákladů o 15%. Všechna ostatní pravidla pro provádění sekundárního obchodování jsou v souladu s postupem pro provádění primární aukce. Je důležité si uvědomit, že na základě žaloby zúčastněné osoby může soud uznat dražbu jako neplatnou, pokud byl porušen postup jejího jednání.
Předpisy upravující postup pořádání veřejných dražeb pro různé nemovitosti jsou následující:
- hypotéka na nemovitost - čl. 56–58 FZ „Na hypotéky (zástavy nemovitostí)“;
- zástava jiného majetku - čl. 350 občanského zákoníku Ruské federace;
- prodej cenných papírů - čl. 89 (část 4) federálního zákona o řízení o výkonu rozhodnutí.
