Pod pojmem technický zákazník ve výstavbě se rozumí organizace nebo sdružení, které poskytuje celou škálu inženýrských služeb od vývoje a implementace projektové dokumentace až po uvedení dokončeného zařízení do provozu. Ve stavebnictví je technický zákazník jedním z klíčových článků celého procesu.
Rozšířená koncepce technického zákazníka
Mezi funkce technického zákazníka patří:
- příprava všech typů povolení;
- získání všech potřebných souhlasů;
- zkoumání stavenišť a rady o jejich organizaci;
- splnění všech technických podmínek požadovaných pro připojení k inženýrským sítím;
- finanční kontrola.
Technický zákazník tedy hraje důležitou roli v řízení stavebního procesu, úzce spolupracuje se všemi účastníky stavebního procesu, vykonává technický dozor a koordinuje všechny fáze výstavby, stejně jako načasování a kvalitu procesů.
Potřeba technického zákazníka jako samostatné organizace vznikla v 80. letech minulého století. Gosstroy zároveň schválil samostatnou službu určenou k přípravě na stavbu zařízení a provádění technického dozoru nad samotnou stavbou. Myšlenka se vyplatila a kvalita stavby se výrazně zvýšila. Po rozpadu SSSR však tato služba již nebyla schopna plnit své funkce v podmínkách moderní doby.
V moderních podmínkách jsou funkce technického zákazníka tak rozmanité, že k jejich efektivní implementaci jsou nutné rozsáhlé znalosti a působivé zkušenosti. Technický zákazník není specializací, takže tito specialisté nejsou vyškoleni na univerzitách. Abyste se jimi stali, potřebujete mnoho let praktických znalostí a zkušeností ve stavebnictví. Zapojením do procesu výstavby technický zákazník uzavírá smlouvu na realizaci požadovaného rozsahu služeb, což mu také klade potřebu porozumět právní stránce problému (správní dokumentace, soudní praxe atd.).
Právní a regulační rámec
Právní rámec pro činnost technického zákazníka se objevil v roce 2011, kdy byly přijaty odpovídající změny Kodexu územního plánování Ruské federace. Od té doby se termínem technický zákazník oficiálně rozumí fyzická nebo právnická osoba autorizovaná vývojářem, která jedná jeho jménem a v jeho zájmu na profesionální bázi.
Podle článku 22 Kodexu územního plánování Ruské federace funkce technického zákazníka zahrnují:
- uzavírání smluv na inženýrské průzkumy, vypracování projektové dokumentace, stavby, rekonstrukce a generální opravy budov a staveb;
- příprava budov k rekonstrukci a generální opravě;
- zajištění dodavatelů provádějících stavby, opravy a rekonstrukce nezbytné dokumentace a materiální základny pro řádný výkon jejich činnosti;
- schválení projektové dokumentace;
- příprava a provedení dokumentů potřebných pro uvedení zařízení do provozu;
- další funkce poskytované Kodexem.
Je důležité si uvědomit, že vývojář má absolutní právo implementovat všechny uvedené funkce technického zákazníka nezávisle.
Role technického zákazníka při stavbě zařízení
Mnoho odborníků porovnává roli technického zákazníka v moderní konstrukci s dirigováním v orchestru. Mezi jeho funkce patří nejen příprava veškeré předprojektové a projektové dokumentace, ale také kompletní řízení výstavby zařízení ve všech fázích: tvorba, organizace staveniště, výstavba zařízení a fáze jeho uvedení do provozu. Přímo organizuje interakci mezi všemi účastníky stavebního procesu: zákazníky a investory, dodavateli, designéry, schvalovacími a licenčními úřady. Za zmínku stojí skutečnost, že každý z uvedených subjektů má v daném případě své vlastní zájmy a úkolem technického zákazníka je včas předat předmět s přihlédnutím k zájmům účastníků procesu, přičemž zohlednit načasování a předem naplánovaný plán výstavby s přihlédnutím ke všem moderním stavebním pravidlům a předpisům.
Praktický příklad práce technického zákazníka
Práce na stavbě objektu začínají se záměrem zákazníka (investora) investovat do stavby tohoto objektu na určitém pozemku. V této fázi již začíná činnost technického zákazníka. Na základě územního plánu potřebuje připravit a podepsat všechny nezbytné předprojektové dokumentační práce:
- uzavřít nájemní smlouvu na pozemek;
- uzavřít dohodu o naléhavém bezplatném užívání tohoto webu po dobu projektování, přípravy stavby, doby výstavby zařízení;
- připravit a podepsat dokumentaci o převodu pozemků do požadované kategorie.
Technický zákazník tak přijímá působivý tok papírenských prací na předprojektové přípravě a přípravě mnoha povolení a schválení.
Po fázi dohody o architektonickém konceptu budoucího objektu začíná proces získávání podmínek technické orientace, které jsou nezbytné pro připojení objektu na stávající inženýrskou infrastrukturu. Všechny vydané technické podmínky musí být včas zaregistrovány a potvrzeny v mnoha státních organizacích souvisejících s provozem budov a staveb. A existuje mnoho takových technických podmínek a jsou spojeny s organizací zásobování vodou, zásobování teplem, kanalizace, elektrifikace, instalace telefonů, rádiových zařízení, plynofikace a pouličního osvětlení.
Aby bylo možné připravit projekt do výběrového řízení na výběr projekční organizace, je rovněž nutné připravit předem dohodnutý plán vybraného pozemku, archivní geologický podklad, architektonický koncept a další podklady.
Po výběru projektanta se technický zákazník zavazuje v určitém časovém rámci s ním připravit a podepsat dohodu o vypracování projektové a odhadové dokumentace. Technický zákazník bude muset také koordinovat obdrženou dokumentaci s různými odděleními a provádět různé zkoušky.
V závěrečné fázi projektové přípravy se veškerá projektová a odhadová dokumentace, veškerá povolení a povolení předávají investorovi vybraným dodavatelům, dodavatelům stavebních materiálů a potřebného vybavení. V této fázi je rovněž nezbytný technický zákazník: je to on, kdo se aktivně účastní procesu výběru potřebných organizací, sleduje všechny fáze a podmínky soutěže nebo se uchází o výběr těchto sdružení.
Po výběru dodavatelů a dodavatelů vydá technický zákazník stavební povolení pro celý „tým“. Za tímto účelem nejprve provede veškeré dokumentační práce týkající se přidělení vybraného pozemku pro stavební práce. Po dobu všech stavebních prací vydává povolení k užívání inženýrských sítí od federálních nebo obecních úřadů. Zvláště je třeba vypracovat spoustu papírování, pokud se staveniště nachází vedle silnice nebo železnice, podzemních komunikací a inženýrských staveb.
Pro implementaci všech výše uvedených funkcí je žádoucí (ale není to nutné), aby technický zákazník měl schválení SRO. Přítomnost takového povolení však umožňuje zákazníkovi kontrolovat kvalitu práce na projektu, provádět technický dozor a kontrolu, kontrolovat kvalitu konstrukcí a materiálů, provozuschopnost použitého zařízení.
Po dokončení stavby technický zákazník uvede objekt do provozu a předá investorovi (zákazníkovi) kompletní soubor dokumentace pro registraci vlastnictví, včetně záručních povinností a dokladů o ZISZ.
Úroveň technické způsobilosti zákazníka
Řada lidí dnes vnímá asociaci technického zákazníka jako pomocnou, nezbytnou pouze pro rychlé provedení všech licenčních a schvalovacích postupů. Ale není tomu tak. Sdružení technického zákazníka na odborné úrovni chápe následující problémy:
- organizace staveniště a činnosti na něm;
- získání technických podmínek pro připojení ke stávající komunikaci a sítím;
- technický dozor nad všemi fázemi výstavby;
- finanční dohled nad vynakládáním finančních prostředků;
- přenos zkonstruovaného objektu do provozu.
Plné využití funkcí technického zákazníka tak umožňuje dosáhnout vysoké kvality stavebních prací i dodržení všech termínů podle předem naplánovaného plánu.
Samostatnou oblastí činnosti technického zákazníka je finanční kontrola. Zahrnuje následující funkce:
- dohoda s investorem o nákladech na veškeré práce;
- kontrola faktur a účtenek za provedené služby a provedené práce;
- sledování vynakládání finančních prostředků v rámci schválené odhadové dokumentace;
- zprávu o včasnosti použití přidělených finančních prostředků;
- kontrolu nad prací účetnictví.
Vzhledem k mnohostranné práci zákazníka s různými stavebními subjekty, licenčními a regulačními orgány není ve většině případů technickým zákazníkem jedna osoba, ale celá organizace fungující ve formě LLC.
