Pojem „hypotéka“byl v Řecku zaveden tři století před naším letopočtem. Znamenalo to, že dlužník odpovídá věřiteli za svůj vlastní pozemek. Ve vnitrostátním právu se takový koncept objevil na počátku 90. let minulého století. V moderním Rusku jsou vztahy vznikající v souvislosti s hypotékou upraveny zákonem „O hypotékách (zástavách nemovitostí)“ve znění ze dne 25. listopadu 2017.
Jednoduše řečeno, hypotéka
Jiný název pro hypotéky je zajištění nemovitostí. Toto je název způsobu, jakým jsou zajištěny závazky, když dlužník dává věřiteli výhodu v uspokojení jeho pohledávek z hodnoty zástavy, která se stává nemovitostí. V systému těchto vztahů vystupuje dlužník jako zástavce a věřitel jako zástavní věřitel.
V nejobecnějším případě může hypotéka sloužit jako zajištění různých typů peněžních závazků. Současně se předpokládá, že závazky mohou existovat již v době uzavření hypoteční smlouvy a mohou vzniknout v budoucnu. V současné době se hypotéka rozvinula v oblasti poskytování půjček a úvěrů občanům.
Hypotéka může vzniknout jak na základě zákona, tak na základě hypoteční smlouvy. Na základě zákona vzniká zástava, když dojde k transakci za prodej a koupi nemovitosti, aniž by ji kupující zaplatil v plné výši. V tomto případě prodávající působí jako zástavní právo a kupující jako zástavní práv. Hypotéka na základě smlouvy zahrnuje písemnou transakci mezi dvěma nebo dokonce více stranami. Na základě takové dohody se zástavcem stává vlastník nebo osoba, která legálně provádí ekonomickou správu předmětu.
Základní ustanovení zákona o hypotékách na nemovitosti
Zákon o hypotékách stanoví, že strany, které vstupují do právního vztahu, uzavřou mezi sebou příslušnou dohodu. Podle podmínek tohoto dokumentu má jedna ze stran (příjemce závazku) právo uspokojit své peněžní nároky. Jejich zdrojem jsou náklady na předmět, který je předmětem zástavy. Smlouva je podepsána ve vztahu k majetku, který dlužník vlastní a užívá.
Výše uvedená dohoda vede k právnímu vztahu k hypotéce, na který se vztahují zásady zajištění. Vzhledem k tomu, že obrat podniků, bytů, staveb, pozemků je povolen zákonem, je ve vztahu k těmto objektům možné složení zástavy.
Je možné založit hypotéku, aby bylo zajištěno splnění podmínek smlouvy o úvěru nebo smlouvy o úvěru. Povinnost může vycházet ze skutečností nákupu a prodeje, smlouvy, nájmu nebo poškození.
Zákon o hypotéce (zástavě) zavádí potřebu účetnictví jak pro dlužníka, tak pro věřitele, pokud jsou právnickými osobami.
Subjekt dohody musí zajistit splacení hlavního dluhu buď v plné výši, nebo v části určené dohodou stran. Uzavřením obchodu mohou strany dohody podmínit platbu úroků. Zákon stanoví možnost výplaty pohledávek formou paušální částky; nesmí překročit povinnosti vyplývající ze smlouvy.
Zákon stanoví další platby, které zahrnují:
- náhradu škody;
- trest;
- pokuta v případě porušení podmínek smlouvy;
- náhrada nákladů na právní zastoupení;
- náhradu nákladů na realizaci objektu.
Stává se, že věřitel, který si přeje zachovat celistvost majetku, je nucen utratit peníze na jeho plnou údržbu a ochranu. V tomto případě má nárok na náhradu nákladů z důvodu zastavené nemovitosti.
Kategorie předmětů, které se mohou stát předmětem dohody, stanoví zákon o hypotékách. V souladu s občanským zákonem může být nemovitost, která je registrována v souladu se stanoveným postupem, zastavena na základě hypoteční smlouvy.
Předmět hypoteční smlouvy
Předmětem hypoteční smlouvy může být:
- pozemky;
- budovy, stavby, podniky, jiné objekty investiční výstavby;
- obytné budovy, byty a jejich části, které jsou izolovanými místnostmi;
- garáže, chaty, zahradní domky, jiné spotřební budovy;
- letadla, lodě a vesmírné objekty.
Zákon o hypotékách v některých případech umožňuje považovat za předmět smlouvy obytné budovy, které přímo souvisejí s přidělováním pozemků. Pokud nedojde k registraci pozemků, jejichž státní vlastnictví není rozděleno, nemůže to být překážkou pro vytvoření hypotečních právních vztahů.
Podle občanského zákoníku a zákona o hypotékách tvoří věc, která je předmětem smlouvy, jakož i její příslušenství, jeden celek. Proto se příslušenství stává součástí obecného závazku, pokud není dohodou stran stanoveno jinak. Věc, kterou nelze rozdělit bez změny jejího hlavního účelu, nemůže být nezávislým předmětem transakce.
Zadavatel hypotéky požaduje, aby majetek, který je předmětem smlouvy, měl být v jeho vlastnictví nebo alespoň v ekonomické jurisdikci. Pokud je předmět stažen z oběhu nebo na něm lze uplatnit nárok, není zabezpečení pohledávek s takovým majetkem povoleno. Totéž platí pro majetek, u kterého nelze provést privatizaci.
Podle zákona o hypotékách může být předmětem dohody právo na leasing, existuje-li souhlas pronajímatele nebo osoby, která předmět užívá na základě práva ekonomického řízení.
Hypotéku na nemovitost, která je v době uzavření smlouvy ve společném spoluvlastnictví, lze založit, pokud s tím souhlasí všichni zákonní vlastníci. Tento souhlas musí být písemný. V případě sdíleného vlastnictví má daná osoba právo na hypotéku na majetek, který jí náleží, bez souhlasu ostatních spoluvlastníků.
Obsah hypoteční smlouvy
V zástavní smlouvě by mělo být uvedeno:
- předmět hypoteční smlouvy;
- hodnocení takového subjektu;
- podstata dohody;
- výše plnění závazku a jeho doba.
Hypoteční smlouva se uzavírá v souladu s obecnými pravidly a zásadami občanského práva. Dokument musí obsahovat informace o předmětu smlouvy, o jejím hodnocení a dalších významných bodech plnění závazků. Smluvní strany mohou do dokumentu zahrnout konkrétní podmínky, které stanoví možnost požadovat uzavření nemovitosti. Tyto informace mohou být vydávány ve formě samostatné dohody.
Hypoteční smlouva obsahuje název objektu a místo, kde se nachází. Popis uvedený v dokumentu musí být dostatečný k identifikaci objektu. Právo, na jehož základě předmět patří věřiteli, je také uvedeno v dokumentu. Pokud je předmětem leasing, je nutné uvést jeho termín.
Hodnocení předmětu smlouvy je určeno dohodou vypracovanou jejími stranami a je uvedeno v peněžním vyjádření. Hodnocení probíhajícího předmětu stavby se provádí podle jeho tržní hodnoty.
Některé vlastnosti hypotéky
Závazek, který je zajištěn hypotékou, je ve smlouvě uveden společně s podkladem pro jeho vznik a obdobím, na které je založen. Dohoda může stanovit, že výše peněžních závazků bude stanovena později; v takovém případě je nutné stanovit podmínky pro stanovení výše závazků.
Pokud lze na základě dohody stran nároky částečně uplatnit, je třeba do smlouvy zadat podmínky a frekvenci plateb. Pokud konkrétní částka výše plateb není stanovena, je nutné stanovit podmínky pro jejich stanovení.
Hypotéka podléhá povinné státní registraci. Nabývá účinnosti teprve okamžikem provedení záznamu v příslušném státním registru. Ve výpisu z rejstříku se záznam o zástavě nemovitostí odráží ve formě zátěže práv vlastníka k té či oné nemovitosti.
Zvláštním případem hypotéky na nemovitost je hypotéka na byt. Tato forma zástavy se rozšířila po zahájení vládních programů zaměřených na podporu občanů, kteří si kupují bydlení. Podle hypotéční smlouvy tohoto typu hypotéka zastavuje byt, aby tak zajistila převzaté finanční závazky. Smlouva o hypotéce na byt je podepsána věřitelem a majitelem bytu. Registrace smlouvy se provádí ve lhůtě nepřesahující pět pracovních dnů.
Pojištění při uzavření hypoteční smlouvy
Věřitel má zásadní zájem na tom, že majetek, který obdržel jako zástavu, byl bezpečný, dokud dlužník plně neplní své finanční závazky. Zákon proto stanoví pojištění předmětu hypotéky proti možným rizikům poškození nebo ztráty. Takové pojištění je povinné. Banky často vytvářejí své vlastní pojišťovny, které zajišťují předměty hypoteční smlouvy. Tyto struktury někdy dlužníkům nabízejí další typy služeb, což objektivně vede ke zvýšení celkových nákladů a ke zvýšení nákladů na půjčku.
