Nestabilní ekonomická situace v Rusku v roce 2014 ovlivnila také stav realitního trhu. Co očekávat od roku 2015 a jaké budou náklady na byty?
Otázka nákladů na byty je tradičně relevantní pro široké skupiny obyvatel. Prodejci bytů se obávají, že budou muset prodat svůj majetek za haléře, a kupující se obávají, že si budou muset za nemovitosti připlatit.
Vytváření dlouhodobých prognóz v obtížné ekonomické situaci a nestabilní geopolitické situaci je velmi problematické. Většina odborníků se proto omezuje na krátkodobá období - na příštích šest měsíců nebo rok.
Cena bytů, stejně jako jiného zboží, obecně závisí na rovnováze nabídky a poptávky. Poptávka je do značné míry určována solventností občanů a nabídka je určována dynamikou stavebnictví a dostupností vypůjčených investičních fondů pro developery.
Poptávka po nemovitostech v Rusku v roce 2015
Očekává se, že poptávka po nemovitostech v průběhu roku 2015 poklesne z řady důvodů. Mezi nimi je zásadní pokles dostupnosti hypotečních úvěrů, který byl klíčovou hnací silou poptávky po bytech v Rusku.
Hypoteční úvěry budou v roce 2015 charakterizovány zvýšením úrokových sazeb z úvěrů (minimálně o 2 pb) a zvýšením požadavků na dlužníky od bank. Některé banky tedy již nyní oznámily zvýšení minimální zálohy na 40–50%. Za takových podmínek se hypotéky stanou pro mnoho Rusů nepřístupnými.
Pokles poptávky bude také důsledkem vzrušení, které na konci roku 2014 vzniklo na realitním trhu. Poté se mnoho kupujících snažilo rychle převést své úspory rublů na byty. Některým Rusům se proto již podařilo uspokojit poptávku, zejména v jejím investičním segmentu (když je byt kupován jako objekt, který generuje příjem, a ne žít).
Negativní dopad na trh nemovitostí bude mít také pokles kupní síly občanů v důsledku devalvace rublu a vysoké inflace.
Prognóza dynamiky budov v roce 2015
Stavebnictví již vykazuje pokles aktivity. Mnoho potenciálních projektů je pozastaveno a nadále se realizují pouze ty, které jsou ve vysoké fázi připravenosti nebo mají významný investiční potenciál. Na stavební průmysl negativně působí také růst nákladů na vypůjčené prostředky na realizaci projektů.
Od mnoha majitelů domů na sekundárním trhu se očekává, že se rozhodnou odložit svůj prodej do „lepších časů“, aby mohli získat velkou částku.
Tento stav bude mít dva důsledky - přerozdělení poptávky na sekundární trh a mírný pokles nabídky.
Předpověď cen bytů na rok 2015
Tento předpovídaný trend v podobě poklesu poptávky po nemovitostech (s nižší mírou poklesu nabídky) by měl ve druhé polovině roku 2015 vést k poklesu cen bytů. Je pravda, že se očekává, že k tomu dojde postupně a nebude působivé.
Realitní kanceláře se domnívají, že pokles ovlivní ve větší míře sekundární trh s nemovitostmi. Odborníci kreslí analogie s krizí v letech 2008-2009. Poté klesla rublová hodnota bytů o 10% a jejich dolarový ekvivalent klesl ještě více - o 30-35%. Podobná situace je nyní pozorována - ceny bytů v dolarech klesly více než v rublech.
Ceny nových budov v roce 2015 budou k ceně nadále přibývat. Podle odborníků může být nárůst o 5–10%.
K poklesu cen bytů zároveň nemusí vůbec dojít, pokud se sníží klíčová sazba, normalizuje se dynamika měn a stát vypracuje opatření na podporu hypotečních úvěrů.
