Získání hypotéky je důležitým krokem, který vyžaduje pečlivé plánování vašich finančních možností. Mezi dalšími problémy, které je třeba při přijímání řešit, musíte také zvolit mezi anuitou nebo diferencovanými platbami.
Diferencovaná platba
Diferencovaná splátka se nazývá proto, že se splácením hypotéky se změní částka, kterou bude dlužník muset bance každý měsíc platit. To je způsobeno skutečností, že každá taková platba sestává ze dvou hlavních částí: částky peněz, které jsou zaslány na splacení úvěru, a úroků placených za použití finančních prostředků banky.
V případě diferencované platby se její část, která je zaměřena na splácení samotného úvěru, nemění po celou dobu splácení. Jeho velikost je poměrně snadno vypočítatelná a nezávisle na sobě: k tomu je třeba vydělit celkovou částku půjčky počtem měsíců, během nichž se plánuje splácení. Například pokud dlužník dostal půjčku za 2,4 milionu rublů, kterou plánuje splatit do 10 let, bude výše měsíčních plateb 20 tisíc rublů.
Druhou částí platby jsou úroky, které jsou splatné bance za poskytnutí úvěrových prostředků. Přesná velikost této části částky bude záviset na dvou faktorech. Prvním z nich je výše úrokové sazby z úvěru a druhým je výše úvěru, který zbývá splatit. Jelikož se tato částka časem sníží, odpovídajícím způsobem se sníží i úroková sazba za její použití. Například, pokud byla půjčka v příkladu popsaném výše přijata na 12% ročně, částka úroků zaplacených v prvním měsíci bude 24 tisíc rublů. Během tohoto období bude celková měsíční platba za něj tedy činit 44 tisíc rublů. A když se výše půjčky sníží například na milion rublů, úroková sazba dosáhne 10 tisíc rublů a celková splátka bude 30 tisíc rublů.
Anuitní výplata
Anuitní splátka je složitější způsob výpočtu, ale pro dlužníka je způsob splácení půjčky snáze vnímatelný. U tohoto typu plateb existují také dvě části, zaměřené na splácení úvěrového subjektu a splácení úroků, avšak jejich poměr a hodnota v procesu provádění plateb se neustále mění. Charakteristickým rysem anuitních splátek je zároveň to, že částka zasílaná bance na měsíční bázi zůstává nezměněna po celou dobu splácení hypotéky.
V prvních měsících splácení půjčky bude tedy splácení dlužníka většinou směřovat právě na splácení úroků a zbývající malá část, která bude záviset na úrokové sazbě půjčky, na splacení jeho těla. Například v některých případech může být poměr těchto částí v měsíční platbě 10/90.
Postupem času se však podíl platby směřující k výplatě úroků sníží a podíl převedený na splacení úvěrového subjektu se zvýší. Výsledkem je, že do konce platebního období se poměr částí dramaticky změní: nyní bude většina plateb směřovat na splacení jistiny a jen malá část na úroky. Například v některých případech může tento poměr na konci doby splatnosti hypotéky dosáhnout 90/10.
