Získání hypotéky je dlouhodobé řešení, protože příjemce bude muset splácet několik let, možná i desetiletí. Zároveň je důležité pochopit, jak se liší diferencované a anuitní platby, aby bylo možné vybrat ten nejvhodnější.
Hypoteční úvěr je částka peněz vydaná bankou za konkrétním účelem - na koupi domu. Současně existují dva hlavní způsoby splácení hypotečního úvěru - anuita a diferencované splátky.
Diferencovaná platba
Diferencovaná splátka má tento název, protože výše měsíčních splátek, které bude nutné převést na adresu banky plátci, se v tomto případě bude v průběhu splácení hypotečního úvěru lišit. Faktem je, že každá splátka hypotéky sestává ze dvou hlavních složek: první z nich je částka, která jde na splacení jistiny, a druhá je částka, kterou dlužník platí jako úrok za použití finančních prostředků banky. Kombinace těchto dvou částek představuje částku měsíční splátky hypotéky.
V případě diferencované platby se částka měsíční splátky směřující k splacení hlavního dluhu vypočítá jednoduše vydělením částky dluhu počtem měsíců, během nichž bude splacen. Například dlužník obdrží od banky hypoteční úvěr ve výši 1,2 milionu rublů na dobu 10 let. V tomto případě bude měsíční částka platby směřující k splacení hlavního dluhu 10 tisíc rublů.
Druhou částí rozlišené platby je částka vyplacená bance jako úrok. To zase závisí na dvou hlavních parametrech - úrokové sazbě hypotéky a zbývající částce dluhu. Předpokládejme, že sazba hypotéky je 12% ročně. V uvažovaném příkladu s dluhem 1,2 milionu rublů tedy částka, která má být vyplacena jako úrok v prvním měsíci, bude činit 12 tisíc rublů. Celková částka splátky hypotéky v prvním měsíci se tedy bude rovnat 22 tisíc rublů.
Jak však dlužník splácí dluh, v budoucnu se úroky za použití peněz sníží. Například když výše nesplaceného dluhu dosáhne 500 tisíc, částka přidělená na splacení úroků bude již 5 tisíc rublů a celková částka hypotéky bude 15 tisíc rublů.
Anuitní výplata
Anuitní splátka, na rozdíl od diferencované, zahrnuje měsíční splátku bance ve stejné výši prostředků po celou dobu splácení hypotečního úvěru. Toho je dosaženo odlišným poměrem částek přidělených na splácení úroků a jistiny v různých dobách splácení.
Pokud tedy může být v prvních měsících podíl platby směřující na splacení jistiny malý, od blíže ke konci doby trvání hypotečního úvěru bude zaslán lví podíl platby na splacení jistiny, a jen malá část z toho bude platit úroky. Odborníci zároveň tvrdí, že splácení hypotečního dluhu prostřednictvím anuitních splátek je pro dlužníka celkově dražší než při použití diferencovaného splátkového mechanismu.
